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新2手机网址(www.zq38.vip):分析师:土地增值费上调成本增加 发展商竞标集售地段料更谨慎

admin2022-12-279

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分析师:土地增值费上调成本增加 发展商竞标集售地段料更谨慎

来源:联合早报 作者: 李蕙心   2022-09-24 05:00 李蕙心 |作者

她认为,已达到最高总楼面面积的集售项目,会比还未提高土地使用密度的项目更具销售优势。

非有地住宅用地和有地住宅用地的土地增值费(Land Betterment Charge)分别平均调高12.9%和10.2%。发展商重新发展地段的成本将增加。

她接受《联合早报》访问时说:“土地增值费调高会导致建筑和融资成本增加,而这些成本未必能转嫁给消费者,屋主若考虑到这点,就可能得调低要价。”

发展商收购焦点
仍可能放在政府地段上

沈振伦也认为,有能力竞标大型地段的发展不多,若地段的位置优越,仍会吸引发展商竞标,但多数会以财团的形式参加。

李蕙心 报道

他还说,发展商可能会把收购焦点放在政府地段上,这可能导致市场的新私宅供应有限,因此新私宅售价可能会持续高涨。

政府上调住宅用地的土地增值费,整体发展成本进一步增加。分析师认为,发展商更倾向于购买政府地段,而在竞标集体出售地段时则更为谨慎。

第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事张敏璋也有类似看法。

发展商更为关注整体地价、建筑成本,以及银行贷款利率,而这些考量因素足以让发展商在选购地段时打起十二分精神。

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土地增值费取代之前由国家发展部制定的发展费。发展商支付土地增值费给政府,用来填补土地使用密度和价值提高后的价差。

“我认为,拥有上千单位的霸级私宅项目是没机会找到买主的,因为发展商必须一下子掏出巨款收购地段,重新发展后还要担心销售速度缓慢,要面对多种风险。接下来,发展商应该会更倾向于竞标可建造数百个单位的中型项目。”

小型地段仍是发展商首选,而且重新发展后的私宅单位售价预计会保留在200万元以下,在多数买家能负担的水平以内。

戴玉祥产业总裁沈振伦的看法稍有不同。

“即使没有土地增值费,现在许多集售项目的买卖双方都在价格方面相持不下。屋主希望能高价出售房子以购买替代房子,但对发展商而言,这笔钱其实是购地价。发展商在选购地段时更加谨慎,买卖双方的价格预期差距大,导致一些集售项目招标失败。”

他说,土地增值费确实会增加发展商填补土地使用密度时的成本,但这笔费用一般上只占总发展费的小部分。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚指出,政府售地计划地段对发展商的吸引力会加大。

他说,集售项目要价不菲,发展商在重新发展地段时要考虑未来房地产市场疲弱的风险。因此发展商在计算成本之后所开出的竞标价,可能无法达到买家预期。

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